Geschlossene Immobilienfonds

Artikel gespeichert unter: geschlossene


1. Was ist ein geschlossener Immobilienfonds?

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds zeichnet eine begrenzte Anzahl von Anlegern Anteile an einer Gesellschaft. Das Fondskonzept bezieht sich jeweils auf ein konkretes oder mehrere vorher definierte Bauvorhaben bzw. bereits fertig gestellte Fondsimmobilien (beispielsweise mit Wohnungen oder Gewerberäumen).

Als Gegenleistung erhält der Fondsgesellschafter eine prozentuale Beteiligung an der Fondsimmobilie und an dem (negativen) steuerlichen Ergebnis der Fondsgesellschaft. Hat die konzeptionell vorgesehene Zahl von Anlegern eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft erworben, wird der Immobilienfonds ge-schlossen.

2. Welche Arten von geschlossenen Immobilienfonds gibt es in Bezug auf die Finanzierung der Gesellschaft?

Man unterscheidet Eigen- und Fremdkapitalfonds.

Ein Eigenkapitalfonds finanziert sich ausschließlich aus den eingezahlten Geldern der Anleger. Das Geld wird aus dem Vermögen der einzelnen Fondsgesellschafter erbracht. In diesem Fall spricht man von einer Außenfinanzierung.

Ein Fremdkapitalfonds setzt dagegen auf eine Innenfinanzierung durch den geschlossenen Immobilienfonds selbst. Die Fondsgesellschaft finanziert sich dann zusätzlich zu den Gelder der Anleger aus Fremdkapital, also meistens aus einem Bankdarlehen.

3. Welche Arten von geschlossenen Immobilienfonds gibt es in Bezug auf die unterschiedlichen Anlageziele eines Gesellschafters?

Man unterscheidet zwischen steuer- und ausschüttungsorientierten Fondsgesellschaften.

Steuerorientierte geschlossene Immobilienfonds erzielen in der Investitionsphase hohe negative Anlaufergebnisse und in der Mietphase niedrige steuerrechtliche Ergebnisse durch Fremdkapitaleinsatz. Geeignet ist dieses Konzept für Steuerpflichtige mit einer hohen Steuerprogression, die eine Steuerstundung erreichen wollen. Durch die restriktive Steuergesetzgebung und das Auslaufen der Sonderabschreibung Ost haben sich die Vorteile eines solchen Fondskonzepts nun aber weitgehend aufgelöst.

Demgegenüber gewinnt die ausschüttungsorientierte Fondsgesellschaft an Be-deutung. Diese ist häufig als KG ausgestaltet und stärker mit Eigenkapital der Anleger finanziert. Der Fondsgesellschafter profitiert von meist steuerfreien und weitgehend vor Inflation geschützten Ausschüttungen.

Im Einzelfall können die Anlageziele sehr stark variieren. Es gibt Anleger die nur Steuervorteile erhalten wollen. Andere Gesellschafter beabsichtigen Rendite zu erwirtschaften oder gar eine sichere und risikolose Altersvorsorge zu erwerben.

4. Gibt es weitere Möglichkeiten, wie ein geschlossener Immobilienfonds ausgestaltet werden kann?

Es gibt vor allem folgende, besondere Gestaltungsmöglichkeiten bei Fondsgesellschaften.

Bei einem Blind Pool gibt der Initiator nur bestimmte Auswahlkriterien vor. Das Objekt selbst wird erst nach der abgeschlossenen Finanzierung erworben.

Ansparfonds sind geschlossene Immobilienfonds mit einer Innenfinanzierung. Die einzelnen Fondsgesellschafter erbringen zur Finanzierung über einen längeren Zeitraum Raten und verzichten gleichzeitig auf Ausschüttungen.

Das Hamburger Modell ist häufig als KG ausgestaltet und motiviert Anleger, sich als Bauherrengemeinschaft zusammenzuschließen, um ein Gebäude zu errichten. Nach der Fertigstellung der Fondsimmobilie erfolgt eine Umwandlung des Gesellschaftseigentums in Sondereigentum. Es entsteht eine WEG.

Ein Leasingfonds wird oft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG aufgelegt. Ein Leasingfonds ist vor allem dann interessant, wenn ein bewegliches Wirtschaftsgut mit einer steuerlich günstigen, kurzen Nutzungsdauer (beispielsweise ein Flugzeug) von einer Investorengruppe erworben und an den Nutzer zurückgeführt wird.

Modernisierungsfonds zeichnen sich durch eine sehr hohe Fremdfinanzierung und hohe negative Anfangsergebnisse aus. Beabsichtigt ist die Sanierung von Altbauen, häufig Wohnhäusern.

5. In welcher Rechtsform kann ein geschlossener Immobilienfonds gegründet werden?

In aller Regel ist eine Fondsgesellschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß §§ 705 ff. BGB oder als Kommanditgesellschaft nach §§ 161 ff. HGB ausgestaltet. In beiden Fällen ist der geschlossene Immobilienfonds keine Kapitalgesellschaft, wie eine GmbH oder AG, sondern eine Personengesellschaft.

6. Welcher rechtliche Hintergrund ergibt sich daraus, dass der geschlossene Immobilienfonds eine Personengesellschaft ist?

Sowohl als Gesellschaft bürgerlichen Rechts, als auch als Kommanditgesell-schaft ist die Fondsgesellschaft rechts- und parteifähig, kann also selbst Träger von Rechten und Pflichten sein und in einem Gerichtsverfahren auftreten (BGH in NJW 2001, 1056, BGH in NJW 2002, 1207).

Der Anleger einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts haftet akzessorisch, also genauso wie der geschlossene Immobilienfonds, für dessen Gesellschaftsverbindlichkeiten gemäß § 128 HGB analog mit seinem Privatvermögen, soweit nicht in dem jeweils maßgeblichen Vertrag eine Haftungsbeschränkung vereinbart ist (BGH in BGHZ 142, 315, BGH in BGHZ 146, 341).

Die Kommanditgesellschaft ist ebenfalls rechts- und parteifähig. Der Anleger einer Kommanditgesellschaft kann ein Haftungsrisiko insoweit ausschließen, als seine Haftung auf die (bereits gezahlte) Einlage grundsätzlich beschränkt ist.

7. Kann ein Anleger von dem geschlossenen Immobilienfonds die Namen und Adressen seiner Mitgesellschafter herausverlangen?

Jeder Anleger hat grundsätzlich das Recht, sich mit seinen Mitgesellschaftern abzusprechen und diese zu informieren, sodass ihm die Namen und Adressen hierzu bekannt gegeben werden müssen.

Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Anleger durch einen Treuhänder vertreten werden, der nach außen für die anonym bleibenden Gesellschafter auftritt. Dann haben die Anleger den Wunsch auf Anonymität vorrangig geäußert und zu beachten.

Das gilt aber dann nicht, wenn ein gesellschaftlicher Krisenfall eintritt oder wenn die Interessen des einen Gesellschafters auf Herausgabe der Namen und Adressen gegenüber diesem Anonymitätswunsch überwiegen (LG Berlin in NZG 2001, 375).

8. Sind Anleger geschlossener Immobilienfonds verpflichtet, Nachschüsse an die Fondsgesellschaft zu zahlen?

§ 707 BGB zeigt, dass solche Nachschüsse (oft auch als Sonderopfer bezeichnet) eigentlich nur im Ausnahmefall von einem Gesellschafter eingefordert werden können. Das gilt nicht nur bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei der Nachschüsse ohnehin erst im Liquidationsstadium gesetzlich vorgesehen sind (BGH in BGHZ 153, 214), sondern erst recht für einen Anleger, der einer Kommanditgesellschaft beigetreten ist. Dieser will von Anfang an nur seine Kommanditeinlage einzahlen.

Ein GbR-Gesellschafter ist deshalb auch nur in Ausnahmefällen dazu verpflichtet, Nachschüsse zu leisten. Voraussetzung hierfür ist nicht nur ein wirksamer Gesellschafterbeschluss, sondern auch, dass im Gesellschaftsvertrag die Nachschüsse der Höhe und dem zeitlichen Umfang nach genau bezeichnet sind (BGH in WM 2005, 1608). Vergleichbares gilt für Gesellschafter, die an einer Kommanditgesellschaft beteiligt sind.

9. Was geschieht, wenn ein Anleger (beispielsweise mittels außerordentlicher Kündigung) aus dem geschlossenen Immobilienfonds ausscheidet?

Ein ausscheidender Anleger erwirbt einen Abfindungsanspruch in Höhe des wahren Anteilswerts (BGH in BGHZ 26, 330). Das heißt, dass er gerade nicht seine Einlage zurückerhält. Bei der Berechnung eines Abfindungsanspruches ist insbesondere der Wert der Immobilie der Darlehensverbindlichkeit gegenüberzustellen. Reicht das Vermögen des geschlossenen Immobilienfonds für eine Abfindung nicht aus, weil das Darlehen den Immobilienwert übersteigt, so muss der Gesellschafter aufgrund eines negativen Abfindungsguthabens noch eine Nachzahlung an die Gesellschaft zahlen. In diesem Fall wird er aber von einer Haftung für die Bankverbindlichkeiten des geschlossenen Immobilienfonds frei. Außerdem haftet der Anleger nicht mehr für Verbindlichkeiten der Gesellschaft, die nach seinem Ausscheiden entstehen.

10. Ist bei einem als Kommanditgesellschaft ausgestalteten geschlossenen Immobilienfonds jegliche Haftung nach Leistung der Einlage für den Anleger ausgeschlossen?

Bei einer Kommanditgesellschaft wird einem Anleger nicht nur diese auf die Einlage bezogene Haftungsbegrenzung geschildert, sondern auch die Rendite in Gestalt von steuerfreien Ausschüttungen als Vorteil genannt. Beide Anlagemo-tive können miteinander kollidieren (BGH in KaRS 1990, 373).

Das zeigt § 172 Abs.4 HGB, denn häufig sind Geldauszahlungen, die fälschlicherweise als Ausschüttungen bezeichnet werden, nur dann steuerfrei, wenn es sich um Rückzahlung von Eigenkapital handelt und kein Gewinn ausgezahlt wird.

In einem solchen Fall lebt in Höhe der ausgezahlten Gelder die Haftung eines Kommanditisten wieder auf, weil die Gläubiger jeden Anleger bis zur Höhe seiner Einlage in Anspruch nehmen können und diese Einlage nicht mehr vollständig in der Gesellschaft vorhanden ist.

11. Kann auch ein geschlossener Immobilienfonds die als Ausschüttungen bezeichneten Geldauszahlungen aus dem Eigenkapital zurückfordern?

Eine Gesellschaft hat für dieses Verlangen grundsätzlich keine Rechtsgrundlage, weil einerseits § 172 Abs.4 HGB nur das Verhältnis zwischen Gläubiger und Anleger regelt, andererseits allein ein Gesellschafterbeschluss keine ausreichende Rechtfertigung für eine Rückforderung bietet. Es gibt auch keine andere gesetzliche Grundlage, auf die sich eine Gesellschaft hierfür berufen könnte. Deshalb darf eine „Ausschüttung“ dem Anleger verbleiben, der allerdings damit rechnen muss, gegenüber den Gläubigern des geschlossenen Immobilienfonds in Höhe dieses Betrags zu haften (LG München I, Urteil vom 08.06.2005, AZ 15 S 22074/04). Eine andere Frage ist, ob ein Insolvenzverwalter für die Gläubiger die Ausschüttungen einfordern kann. Häufig ist dieses Recht des Insolvenzverwalters dadurch eingeschränkt, dass eine Treuhandgesellschaft zwischengeschaltet ist. In dieses Situation müsste der Insolvenzverwalter eigentlich den Treuhänder in Anspruch nehmen, der dann wieder auf den Anleger zurückgreift.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

« Beratungsbogen     Widerruf bei fremdfinanziertem Kapitalanlageerwerb »

Themen

Links

Feeds