Bankenhaftung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung durch den Anlagenverkäufer beim Erwerb von Beteiligungen an einem geschlossenen Immobilienfonds

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BGH vom 21.9.2010

Die neue Entscheidung des BGH bestätigt, dass bei einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Prospektangaben die evidente Unrichtigkeit dieser Angaben genügen kann, damit eine Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank vermutet wird. Dies setzt ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Bank und des Anlageverkäufers oder Vertreibers voraus. In einem solchen Fall wird widerleglich vermutet, dass ein Wissensvorsprung der Bank gegenüber dem Anleger bestand, der eine Aufklärungspflicht der Bank begründete. Wenn die arglistige Täuschung für die finanzierende Bank nach den Umständen des Einzelfalls tatsächlich nicht erkennbar war, ist dies von der Bank nachzuweisen und die Vermutung eines Wissensvorsprungs zu beseitigen.

Die klagende Sparkasse hatte die Beteiligung der Beklagten an einem geschlossenen Immobilienfond finanziert. Der Fondsprospekt enthielt Angaben über das zu errichtende Geschäftsgebäude, die eine hohe Angabe der Baukosten enthielt und zugleich den Eindruck erweckten, zur Kostenminimierung würde der Bauträgervertrag mit einem überregionalen Bauträger abgeschlossen. In Wirklichkeit hingegen hatte bereits im Vorfeld des Erwerbs der Beteiligungen mit der Baubetreuung eine Gesellschaft betraut worden, die zur Gruppe der Fondsinitiatoren gehörten. Mit dieser war ein Festpreis vereinbart worden, nach dem bei einem Unterschreiten der im Prospekt angegebenen Baukosten die Differenz der Gesellschaft als Sonderzuwendung erhalten bleiben sollte.
Hierin liegen nach dem BGH eine arglistige Täuschung der Anleger und zugleich eine evidente Unrichtigkeit der Prospektangaben. Denn durch die Prospektangaben muss der Beitrittsinteressent eines Fonds über alle Umstände, die von wesentlicher Bedeutung für seine Entschließung sind oder sein können, richtig und vollständig unterrichtet werden. Dazu gehören auch die wesentlichen personellen oder kapitalmäßigen Verflechtungen zwischen der Fondsgesellschaft und den Unternehmen, die mit der Durchführung des Vorhabens nach dem Emissionsprospekt betraut sind sowie eventuelle Sonderzuwendungen zwischen diesen.

Im Allgemeinen besteht nach der Rechtsprechung des BGH zwar eine Pflicht der kreditgebenden Bank zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen nur unter besonderen Voraussetzungen. Für gewöhnlich darf die Bank davon ausgehen, dass die Kunden entweder die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen besitzen oder sich mit Hilfe von Fachleuten informiert haben. Aufklärungspflichten können sich insbesondere aber ergeben, wenn die Bank in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies erkennen kann. Wurde der Anleger von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht und hat die Bank positive Kenntnis hiervon, ist ein derartiger Wissensvorsprung zu bejahen.
Die Kenntnis der Bank und somit das Vorliegen eines Wissensvorsprungs, der eine Aufklärungspflicht begründet, wird in einem solchen Fall vermutet, wenn die Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts institutionalisiert zusammenwirkt, auch die Finanzierung der Kapitalanlage durch den Verkäufer oder Vermittler der Anlage (zB über einen besonderen, von ihm benannten Vermittler), angeboten wurde und die Unrichtigkeit des Prospekts nach dem Umständen des Falls evident ist. Dies war hier anzunehmen, z.B. hatte die finanzierende Bank die vollständige Finanzierung aller Fondsanteile zugesagt und auch eine Provisionsgebühr an eine zur Unternehmensgruppe der Fondsinitiatoren gehörende Vermittlungsgesellschaft gezahlt.

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